כמה הון עצמי צריך למשכנתא?

מצאתם את עצמכם גוללים באתר, העיניים נצצו מול הדמיה של דירה חדשה בפרויקט יוקרתי, והלב כבר התחיל לעצב את הסלון. אבל אז, כמו תמיד, מגיעה השאלה הכלכלית הראשונה והחשובה מכולן: "האם יש לי מספיק כסף כדי להתחיל?"

בעולם הנדל"ן, לכסף הזה קוראים "הון עצמי". זהו כרטיס הכניסה שלכם לעסקה. בלי הון עצמי מספק, הבנק לא יוכל להעמיד לרשותכם את המשכנתא, גם אם המשכורת שלכם גבוהה מאוד.

במדריך הבא נפרק את המושג המאיים, נבין בדיוק כמה הון עצמי צריך למשכנתא לפי סוג העסקה, ונחשוף את ה"מוקשים" הקטנים שרבים שוכחים לחשב בדרך למפתח.

מהו בעצם הון עצמי?

הון עצמי הוא הכסף ה"נזיל" שאתם מביאים איתכם מהבית לטובת העסקה. זהו החלק במחיר הדירה שאינו מכוסה על ידי הבנק.

מבחינת הבנק, ההון העצמי הוא הוכחת הרצינות שלכם ומדד לסיכון. ככל שתביאו יותר כסף מהבית, כך הסיכון של הבנק יורד, מה שיכול לשפר את תנאי הריבית שתקבלו.

ממה מורכב ההון הזה?

חסכונות בבנק ופיקדונות נזילים.
קרנות השתלמות (שניתן לפדות או לקחת הלוואה כנגדן).
עזרה מהמשפחה (מתנות או הלוואות הורים).
כספים ממכירת נכס קיים.

גוזרים ומחליטים: כמה הון עצמי צריך למשכנתא?

בנק ישראל קבע כללים ברורים וקשיחים המגדירים את "אחוז המימון המקסימלי". משמעות הדבר היא שיש רף תחתון של הון עצמי שחובה להציג, והוא משתנה בהתאם לסטטוס שלכם כרוכשים.

ריכזנו עבורכם את הנתונים בטבלה ברורה, כדי שתוכלו לראות איפה אתם עומדים:

סוג העסקה / רוכש	אחוז מימון מקסימלי (מהבנק)	הון עצמי מינימלי נדרש (מכם)
דירה ראשונה (חסרי דיור)	עד 75%	לפחות 25%
משפרי דיור (דירה חליפית)	עד 70%	לפחות 30%
דירה להשקעה (דירה שנייה ומעלה)	עד 50%	לפחות 50%
דירה במחיר למשתכן / דירה בהנחה	חישוב לפי שווי שוק*	כ-10% (או 100K ₪ ומעלה)

שימו לב: בפרויקטים של מחיר למשתכן (או תוכניות דירה בהנחה), החישוב מורכב יותר ולעיתים מאפשר להעמיד הון עצמי נמוך משמעותית, כיוון שאחוז המימון מחושב לעיתים לפי שווי השוק הגבוה ולא מחיר הרכישה בפועל. מומלץ לבדוק זאת פרטנית מול יועץ משכנתאות.

דוגמה במספרים, כדי לעשות סדר:

נניח שאתם רוכשים דירה חדשה בשווי 2,000,000 ₪:

אם זו דירה ראשונה: תצטרכו להביא מהבית לפחות 500,000 ₪ (25%).

אם אתם משפרי דיור: תצטרכו להביא לפחות 600,000 ₪ (30%).

אם אתם משקיעים: תצטרכו להביא 1,000,000 ₪ (50%).

המלכוד: "הון עצמי נטו" מול "הון עצמי ברוטו"

זוהי הנקודה שבה רוכשים רבים נופלים, וחשוב לנו בפרץ בוני הנגב שתגיעו מוכנים. כשאתם שואלים "כמה הון עצמי צריך למשכנתא", אתם לרוב חושבים רק על מחיר הדירה. אבל בפועל, ישנן הוצאות נלוות שחייבות להיות משולמות מההון העצמי שלכם, הבנק לא נותן עליהן משכנתא!

ההוצאות ש"אוכלות" את ההון העצמי:

מס רכישה: סכום משמעותי (בעיקר למשקיעים ומשפרי דיור) שיש לשלם למדינה.
שכר טרחת עורך דין: הוצאה הכרחית לליווי המשפטי של העסקה.
מדד תשומות הבנייה: ברכישת דירה מקבלן, ייתכנו תוספות למחיר הדירה עקב עליית המדד עד המסירה.
שדרוגים ושינויי דיירים: אם תחליטו לשדרג את המטבח או הריצוף מעבר לסטנדרט הקבלן.
דמי פתיחת תיק ושמאות: תשלומים בירוקרטיים לבנק ולשמאי מקרקעין.

השורה התחתונה, אם יש לכם בדיוק 25% ממחיר הדירה, ייתכן שזה לא יספיק. מומלץ תמיד לשמור "כרית ביטחון" של כמה עשרות אלפי שקלים מעבר למינימום הנדרש כדי לכסות את ההוצאות הללו.

מה קורה אם חסר לי הון עצמי?

גיליתם שאתם קרובים ליעד אבל חסר לכם סכום מסוים? אל תמהרו לוותר על החלום. ישנם פתרונות יצירתיים שניתן לבחון (בזהירות ובאחריות):

הלוואות משלימות: לעיתים ניתן לקחת הלוואה מסחרית רגילה להשלמת ההון, אך יש לקחת בחשבון שזה יכביד על ההחזר החודשי הכולל וישפיע על אישור המשכנתא ("יחס החזר").
שעבוד נכס הורים: במקרים מסוימים, בנקים עשויים לאפשר שיעבוד של נכס קיים של ההורים כבטוחה נוספת (דורש בדיקה פרטנית ושיקול דעת משפחתי).
מכירת נכסים אחרים: לעיתים שווה לבדוק האם יש קרנות השתלמות נזילות שניתן לפדות.

בוחרים נכון, מתכננים נכון

רכישת דירה היא כנראה העסקה הגדולה ביותר שתעשו בחייכם. ההבנה של כמה הון עצמי נדרש היא הצעד הראשון והחשוב ביותר בדרך לבית משלכם. ברגע שאתם יודעים את המספרים האמיתיים, אתם יכולים לחפש דירה בראש שקט, בידיעה שאתם מסוגלים לעמוד מאחורי ההתחייבות.

אנחנו בפרץ בוני הנגב מציעים מגוון פרויקטים ברחבי הארץ, המתאימים לתקציבים שונים ולשלבי חיים שונים – מזוגות צעירים ועד למשפרי דיור שמחפשים את הלוקסוס הבא.

רוצים לראות מה אתם יכולים לקנות עם ההון העצמי שלכם?
היכנסו עכשיו לעמוד הפרויקטים החדשים שלנו, והתחילו את הדרך לבית החדש שלכם.

עשוי לעניין אותך:

המידע המובא במאמר זה הינו מידע כללי בלבד ואינו מהווה הצעה, המלצה או תחליף לייעוץ פיננסי, משפטי או אחר המותאם לנתוניו ולצרכיו האישיים של כל אדם. נטילת משכנתא וקבלת הלוואות כפופה לאישור הבנק או הגוף המממן לשיקול דעתם הבלעדי ולחתימה על הסכם הלוואה מחייב. הנתונים והכללים המוזכרים (כגון אחוזי מימון) נכונים למועד כתיבת המאמר ועשויים להשתנות מעת לעת בהתאם להנחיות בנק ישראל, לשינויים ברגולציה ולמדיניות הבנקים השונים. חברת פרץ בוני הנגב אינה אחראית לכל הסתמכות על האמור בכתבה זו ולתוצאותיה.